Seguro que si has vendido, heredado o donado una vivienda, te has topado con el término “plusvalía municipal”.
Pero, ¿sabes realmente qué es la plusvalía municipal, cómo se calcula y cuándo tienes que pagarla?
Pues atiende bien, que te lo explico todo sin rodeos y sin tecnicismos innecesarios.
Qué es la Plusvalía Municipal
La plusvalía municipal es también conocida como el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, es un gasto que se paga al ayuntamiento cuando vendes una casa, la donas o heredas una vivienda.
Ojo, no se paga por el valor total del inmueble, sino por el aumento de valor que ha tenido el suelo urbano sobre el que se asienta desde que lo adquiriste hasta que lo transmites.
En otras palabras…
Si llegaste a comprar un piso hace años por un precio y ahora lo vendes por más, se considera que ese terreno ha generado una «plusvalía», y ahí entra el Ayuntamiento con la mano tendida. Aunque el nombre suene a beneficio, lo cierto es que muchas veces se paga incluso sin haber ganado nada con la venta. Paradójico, ¿verdad?
Quién paga la plusvalía en una compraventa
Aquí viene la pregunta del millón: ¿quién paga la plusvalía, el comprador o el vendedor?
Pues, salvo que se acuerde lo contrario en el contrato, la norma general es que el vendedor se hace cargo del impuesto.
Es decir, si vendes tu piso, corre de tu cuenta este gasto.
Eso sí, si hablamos de donaciones o herencias, la cosa cambia: en estos casos, el que recibe el bien (ya sea heredero o donatario) es quien tiene que asumir el pago. Vamos, que si heredas una casa, también heredas su correspondiente factura municipal.
¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?
Una vez sabemos qué es la plusvalía de una casa y quién paga la plusvalía, si el comprador o el vendedor, debemos saber otro dato importante: cuando se paga la plusvalía de la vivienda.
Aquí conviene distinguir entre dos tipos de transmisiones, porque cada una tiene sus matices:
Por transmisiones inter vivos
Son aquellas que se hacen entre personas vivas, como una compraventa o una donación. En estos casos, el plazo para pagar la plusvalía suele ser de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
Por transmisiones mortis-causa
En el caso de herencias, se amplía el plazo: el heredero tiene seis meses desde el fallecimiento para presentar la autoliquidación, aunque puede solicitar una prórroga de otros seis meses si lo hace dentro del plazo inicial.
Documentación a aportar inter vivos
Cuando se trata de una compraventa o donación, para abonar el impuesto de plusvalía municipal, deberás presentar:
- Copia de la escritura pública.
- DNI del transmitente y adquirente.
- Último recibo del IBI.
Documentación a aportar mortis causa
En herencias, además de lo anterior, necesitarás:
- Certificado de defunción.
- Testamento o declaración de herederos.
- Escritura de adjudicación de herencia.
Plazos
Recuerda que los plazos empiezan a contar desde la fecha del hecho imponible (firma de la escritura o fallecimiento) y no desde que decides presentar la documentación. No te duermas en los laureles, porque si te pasas del plazo, podrías acabar pagando recargos.
¿Cómo se calcula la Plusvalía Municipal?
Desde 2021, tras una sentencia del Tribunal Constitucional, los ayuntamientos ofrecen dos métodos de cálculo para el impuesto de plusvalía municipal. Y tú puedes elegir el que te sea más favorable.
Plusvalía real
Este método tiene en cuenta la diferencia real entre el valor de adquisición y el de transmisión. Si no ha habido ganancia (por ejemplo, vendiste más barato de lo que compraste), podrías librarte de pagar.
Sistema objetivo
Aquí se aplica un coeficiente al valor catastral del suelo, en función de los años que ha pasado el bien en tus manos. No se tienen en cuenta las circunstancias personales, es una fórmula más estandarizada.
Ejemplo de cálculo
Supón que compraste un piso en 2010 por 150.000 €, con un valor catastral del suelo de 40.000 €.
Lo vendes en 2025 por 200.000 €. Según los años transcurridos y el coeficiente que marque el Ayuntamiento, se calcula la base imponible y se aplica un tipo impositivo (por ejemplo, un 30 %).
Si con el método real la ganancia fuera menor, puedes elegir ese y pagar menos. ¡Hay que hacer números!
Coeficientes para la plusvalía municipal en 2025
Cada Ayuntamiento publica anualmente sus coeficientes actualizados. En 2025, se prevé que se mantengan similares a los de años anteriores, con una curva decreciente: cuanto más tiempo hayas tenido la propiedad, menor es el coeficiente. Esto busca ajustar el impuesto a la evolución real del mercado.
Por ejemplo, para transmisiones de 1 a 5 años, los coeficientes son más altos, mientras que pasados los 10 años, se suavizan bastante. Consulta siempre con tu consistorio o con un gestor experto para afinar bien el cálculo.
Excepciones para el pago del impuesto de la Plusvalía
No todo el mundo tiene que pagar el impuesto de Plusvalía Municipal. Estas son algunas excepciones comunes:
- Cuando no hay incremento real del valor del suelo (lo puedes acreditar).
- En daciones en pago (entregas del inmueble para saldar deudas hipotecarias).
- Algunas transmisiones entre familiares de primer grado en determinadas comunidades.
- Además, si el impuesto supera el beneficio obtenido, puedes impugnarlo o solicitar una devolución. No te cortes en reclamar si crees que algo no cuadra.
¿Por qué es importante conocer este impuesto?
Porque puede suponer un buen pellizco del dinero de una operación inmobiliaria. Y porque muchas veces pillamos el susto después de firmar, cuando el notario ya ha guardado el boli.
Saber qué es la plusvalía de un inmueble, cuándo se paga la plusvalía de una vivienda y quién paga la plusvalía municipal te da herramientas para negociar mejor, calcular costes reales y evitar sorpresas.
Además, estar informado te permite decidir el método de cálculo más conveniente o incluso anticipar una exención. En resumen: es tu bolsillo, y vale la pena protegerlo.
