No tiene por qué ser un problema querer vender tu casa aunque tenga hipoteca, siempre que lo hagas bien y cuentes con nuestra ayuda. Es una situación más común de lo que parece, así que para cerrar la operación con seguridad, debes conocer todas tus opciones disponibles, los pasos a seguir, gastos asociados…
Pueden ser demasiadas cosas a la vez, pero no te preocupes porque desde Grupo Gestorr te lo explicamos de forma sencilla en este post.
Sí, puedes vender una casa hipotecada (y no siempre hay que “cancelar antes”)
Existen varias opciones para poder vender tu casa hipotecada, y sin que haga falta cancelarla antes. Por ejemplo, el comprador puede asumir la hipoteca con tu entidad bancaria (subrogación) o puedes usar el precio de la venta para cancelar la deuda en el momento de la firma.
Lo importante es coordinar con el banco y planificar bien los pasos, para que la operación sea legal, segura y sin sorpresas.
Opciones para vender tu casa con hipoteca
Cancelar la hipoteca con el dinero de la venta (la más habitual)
Esta es la opción más común. Consiste en usar el dinero que recibes por la venta para liquidar totalmente la hipoteca con el banco. Una vez cancelada, se puede entregar la vivienda al comprador libre de cargas.
Es un proceso más sencillo, pero requiere coordinar bien la firma con la entidad bancaria para que todo quede reflejado correctamente en el Registro de la Propiedad.
Subrogación de hipoteca (el comprador asume la deuda)
En este caso, el comprador se hace cargo de tu hipoteca existente mediante una subrogación, que debe ser aprobada por el banco.
Se convierte en una opción interesante si el tipo de interés de tu hipoteca es más bajo que las condiciones actuales del mercado, ya que el comprador se beneficia de tus condiciones y tú puedes vender sin pagar la deuda de golpe. De todas formas, la última palabra la tiene el banco.
Vender por menos de lo que debes (hipoteca “residual”)
Si el valor de venta es menor que la deuda pendiente, se habla de hipoteca residual. Para cerrar la operación, deberás acordar con el banco un plan de pago o refinanciación de la diferencia.
Esta opción es más complicada y requiere negociación directa con la entidad financiera, pero puede ser útil en casos de urgencia o mercados a la baja.
Vender una casa con hipoteca para comprar otra
Son muchos los propietarios que venden su vivienda hipotecada para adquirir una nueva. En estos casos, es clave coordinar las fechas y los pagos: el dinero de la venta puede servir para cancelar la hipoteca anterior y financiar la compra de la siguiente.
Con una buena planificación, se evitan problemas de liquidez y se garantiza que la operación se cierre sin contratiempos.
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Reúne documentación y confirma cargas
Antes de poner tu vivienda en venta, reúne toda la documentación necesaria: escritura de la propiedad, contrato de hipoteca, certificados de deuda pendiente y últimos recibos pagados. Con esto, podrás saber exactamente cuánto debes y si hay otras cargas sobre la vivienda, que es una información clave para el comprador.
Habla con el banco antes de negociar
Es fundamental informar al banco de tu intención de vender. Pregunta cómo cancelar o subrogar la hipoteca, los plazos y comisiones. Así evitarás sorpresas durante la venta y podrás negociar con el comprador sobre una base real y segura.
Define estrategia de precio
Calcula un precio de venta que tenga en cuenta la hipoteca pendiente, el mercado actual y los gastos asociados a la venta. Un precio bien pensado ayuda a atraer a compradores rápidamente y además, asegura que la venta cubra la deuda o se ajuste a la estrategia que hayas elegido (cancelación, subrogación o venta con hipoteca residual).
Valora apoyo de una inmobiliaria especializada
Vender una vivienda con hipoteca puede ser complejo y más, cuando es importante no saltarse ningún paso o documento. Nuestro equipo te ayudará a gestionar trámites, negociar con compradores y coordinar con el banco, evitando errores y acelerando el proceso.
Negocia condiciones con comprador
Una vez tengas un interesado, debes negociar precio, plazos y forma de pago, incluyendo cómo se gestionará la hipoteca. Esto asegura que la operación sea clara y transparente para ambas partes, y reduce riesgos durante la firma.
Firma en notaría
En el día de la firma, se realiza la entrega formal de la vivienda y la escritura. Es el momento en el que se confirma que la hipoteca se cancela o subroga según lo acordado, y que el comprador recibe la propiedad libre de problemas legales.
Registro y “cierre” del proceso
Como paso final, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad y se confirma la cancelación de la hipoteca si corresponde. Es recomendable guardar todos los justificantes y certificados para cerrar la operación y tener seguridad legal para el futuro.
Gastos de la venta de una vivienda con hipoteca
Vender tu vivienda supone que vas a tener unos ingresos, pero también unos gastos asociados a la operación. Tenlos en cuenta desde el primer momento para no llevarte sorpresas:
- Cancelación de la hipoteca: si optas por liquidar la hipoteca con el dinero de la venta, es posible que haya comisión por cancelación anticipada.
- Impuestos: la Plusvalía municipal y el IRPF por ganancia patrimonial.
- Gastos de notaría y registro: la escritura de compraventa se firma en notaría y luego debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, normalmente estos gastos los paga el comprador.
- Comisión de la inmobiliaria: suelen aplicar una comisión sobre el precio de venta (generalmente entre 3% y 5%), pero se negocia antes de firmar.
- Otros gastos adicionales: el certificado de deuda pendiente emitido por el banco, los gastos de cancelación registral de la hipoteca, posibles gastos de asesoría legal o financiera…
Errores típicos al vender una casa con hipoteca (y cómo evitarlos)
Si no se planifica bien, la operación puede ser complicada. Estos son los errores más frecuentes y cómo prevenirlos:
- No informar al banco a tiempo: debes comunicar tu intención desde el principio y preguntar sobre las opciones para la hipoteca.
- Calcular mal la deuda pendiente: solicita un certificado de deuda pendiente actualizado.
- Ignorar los gastos asociados: haz un presupuesto completo de todos los costes antes de fijar el precio de venta.
- No negociar correctamente con el comprador: deja todo claramente reflejado en el contrato y que ambas partes entiendan los pasos.
- No contar con asesoramiento profesional: confía en Grupo Gestorr para guiarte en el proceso.
- Retrasar la cancelación o registro: coordina bien con el banco y el notario para que todo quede legalmente cerrado al momento de la firma.
Preguntas frecuentes al vender tu piso con hipoteca
¿Cuánto se paga a Hacienda por la venta de un piso con hipoteca?
Al vender una vivienda con hipoteca, los principales impuestos son:
- Plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del terreno desde que compraste la casa.
- IRPF por ganancia patrimonial: si vendes la vivienda por más de lo que la compraste.
¿Puedo vender mi casa y seguir pagando la hipoteca?
Sí, es posible vender una vivienda mientras aún tienes hipoteca, siempre que coordines con el banco cómo se gestionará la deuda pendiente. Puedes cancelarla con el dinero de la venta, permitir que el comprador la asuma o vender por menos de lo que debes y negociar con el banco la diferencia.
¿Qué puedo hacer para vender una casa con hipoteca?
Tienes varias opciones:
- Cancelar la hipoteca con el dinero de la venta.
- Subrogación de hipoteca, donde el comprador asume la deuda.
- Vender por menos de lo que debes, con acuerdo previo con el banco.
- Vender para comprar otra vivienda, coordinando ambos procesos.
¿Cuál es la penalización por salir anticipadamente de una hipoteca?
Depende de tu entidad y del contrato, pero normalmente existe una comisión por cancelación anticipada que suele ser un porcentaje del capital pendiente o un límite establecido por la ley. Es importante consultar con el banco antes de vender para evitar sorpresas.
¿Se puede vender una casa sin cancelar la hipoteca?
Sí, pero solo en algunos casos: si el comprador asume la hipoteca mediante subrogación o si se acuerda con el banco un plan de pago parcial o una operación especial. En cualquier caso, siempre requiere la autorización del banco.
¿Qué pasa si el comprador necesita una hipoteca y tú también tienes una?
Esto no impide la venta, pero complica la coordinación. El comprador solicitará su propia hipoteca, mientras tú debes garantizar que la tuya queda cancelada o subrogada al cierre de la operación. La clave está en coordinar plazos y documentación con ambas entidades bancarias y el notario.
Cómo te ayuda Grupo Gestorr a vender tu casa con hipoteca
En Grupo Gestorr te guiamos en cada paso para que vender tu casa con hipoteca sea sencillo. Nos ocupamos de los trámites con el banco, la documentación, los gastos, la firma en notaría, y te asesoramos en todo momento para que la operación sea de manera segura y sin sorpresas.
