Vender un piso no es solo ponerle precio y encontrar comprador (como mucha gente suele pensar). Es mucho más que eso.
Porque no sé si lo sabías pero… vender tu casa también te cuesta dinero.
Y no hablamos sólo de los honorarios de tu inmobiliaria de confianza, si no de la lista de gastos e impuestos que vas a tener que pagar, además de otros cargos que pueden pillarte por sorpresa por no estar bien informado.
En esta guía te informamos de todo lo que necesitas saber para no llevarte sustos, aprovechar exenciones y, sobre todo, vender con cabeza.
¿Qué impuestos debes pagar al vender tu piso?
Vender una vivienda conlleva responsabilidades fiscales. Algunos impuestos son inevitables, pero otros dependen de la situación específica.
Plusvalía municipal
Este pago está presente en todas las ventas de vivienda en nuestro país (pero a mucha gente se le olvida que existe). Este concepto de plusvalía municipal hace referencia al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU).
Se abona al ayuntamiento en cuestión y muchos vendedores lo descubren cuando están en la notaría, en los pasos finales de la operación. Como tiene el nombre que tiene, muchos piensan que este impuesto solo se paga si hay una plusvalía. Sin embargo, los ayuntamientos exigen este pago haya plusvalía o minusvalía.
Ante esta cuestión, los abogados recomiendan que se pague dicho impuesto y que, posteriormente, se reclame su devolución. Este pago se calcula mediante el valor catastral de la vivienda y los años que se ha tenido en propiedad. El inconveniente es que ese valor catastral se ha revisado al alza, por lo que el impuesto ahora es más caro.
IRPF por la venta de una vivienda
La ganancia obtenida se declara en el IRPF. Se calcula restando el valor de compra (sumando gastos de adquisición y mejoras) al valor de venta. Si has ganado, tributas por tramos:
- Hasta 6.000 € → 19 %
- De 6.000 € a 50.000 € → 21 %
- De 50.000 € a 200.000 € → 23 %
- De 200.000 € a 300.000 € → 27 %
- Más de 300.000 € → 28 %
Este sería uno de los gastos al vender tu vivienda.
Exenciones y casos especiales
Algunos de los gastos por venta de inmuebles están bonificados en la Comunidad Valenciana. Así que revisa muy bien tu situación porque puedes estar exento de pagar IRPF:
- Si reinviertes en vivienda habitual.
- Si eres mayor de 65 años y vendes tu residencia habitual.
- Si destinas el dinero a una renta vitalicia (hasta 240.000 € y mayores de 65 años).
Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
Aunque el IBI es un impuesto anual y el recibo le llega al que es propietario el 1 de enero, se suele repartir entre comprador y vendedor. Lo normal es que cada parte pague proporcional al tiempo que haya sido dueño en el año en curso.
Sin embargo, si el comprador no quiere abonarlo, la ley no puede obligarle, ya que la obligación legal recae sobre la persona que figure como propietario a principios de año.
Por eso, es una práctica habitual incluir en el contrato de compraventa una cláusula específica conocida como «prorrata temporis del IBI», donde se deja constancia escrita de cómo se reparte el impuesto entre ambas partes. Esta medida, avalada por el Tribunal Supremo, ayuda a evitar malentendidos y garantiza que cada uno asuma solo la parte que le corresponde.
Gastos de vender un Piso
Desde Comprarcasa Grupo Gestorr queremos que sepas cuáles son los gastos de vender una casa. Así, con esto, ya vas con una idea hecha para afrontar esta situación. Atención.
Gastos de notaría al vender una vivienda
Los honorarios variarán en función de cada notaría.
Eso sí, el artículo 1455 del Real Decreto del 24 de julio estipula que los gastos de otorgamiento de escrituras irán a cargo del vendedor, y los de primera copia (y posteriores) a la del comprador de la vivienda.
Siempre pudiéndose acordar lo contrario en el contrato.
Certificados obligatorios
- Certificado energético es obligatorio para vender.
- Cédula de habitabilidad (según comunidad).
Cancelación de hipoteca y gastos registrales
En los impuestos por vender una casa, también están los gastos de notaría y los de registro. Cuando se vende una casa es probable que la hipoteca aún se esté pagando. En este caso, existen dos opciones: cancelar la hipoteca o subrogarla. La cancelación nos costará un dinero, mientras que la subrogación consiste en que el comprador se hace cargo de lo que queda por pagar. En este caso, el comprador puede exigir una rebaja.
Comisiones (honorarios) de agencia inmobiliaria
Si vendes con inmobiliaria, deberás abonar los honorarios profesionales por el trabajo realizado: gestión, negociación, promoción de la vivienda, asesoramiento, contrato de arras, etc.
Siempre recomendamos que todos estos trámites no los hagas solos y te acompañes de una inmobiliaria que te respalde y negocie por ti tus intereses.
Certificado de la comunidad de propietarios
Este documento acredita que no hay deudas pendientes con la comunidad. Lo emite el administrador de fincas y es muy importante para demostrar que la vivienda está libre de cargas.
Gastos post-venta de un piso
Liquidación de impuestos
Tienes que declarar la venta en la renta del año siguiente (ya sean ganancias o pérdidas patrimoniales). Ten en cuenta que si vendes tu vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta en algunos casos, como bien hemos indicado antes.
Si hay plusvalía municipal, y en situaciones comunes, suele liquidarse en el plazo de 30 días hábiles desde la venta.
Si estás vendiendo un inmueble heredado, dispones de 6 meses a contar desde el día del fallecimiento del familiar. Además, tienes la opción también de pedir una prórroga de otros 6 meses durante ese periodo.
Honorarios de gestoría o asesoría por la declaración de la venta
Si decides contar con una asesoría para presentar correctamente la declaración de la renta y otros impuestos relacionados con la venta, los honorarios pueden variar según la situación específica.
Preguntas frecuentes sobre impuestos y gastos al vender un piso
¿Puedo deducir algún gasto en la venta?
Sí, puedes deducir de la ganancia patrimonial:
- Gastos de compraventa: notaría, registro, gestoría, certificado energético, cancelación de hipoteca…
- Comisiones de agencia inmobiliaria.
- Obras de mejora, no mantenimiento (y deben estar justificadas con factura)
- Impuestos directamente relacionados, como el ITP en la compra o la plusvalía municipal en la venta.
Todo esto reduce la ganancia patrimonial sobre la que tributas.
¿Qué pasa si tengo una hipoteca?
Debes cancelarla antes de escriturar la venta. Puedes hacerlo tú mismo (ahorrando la gestoría) o dejar que el banco lo gestione por ti (pagando comisión). También puedes usar parte del importe de la venta para liquidarla.
¿Cuándo debo pagar los impuestos?
- Plusvalía municipal: 30 días hábiles desde la venta (si no es por herencia).
- IRPF: en la declaración del año siguiente.
- IBI: normalmente prorrateado el día de la firma.
Grupo Gestorr vende tu piso sin complicaciones
Te acompañamos en todo el proceso: desde los primeros pasos hasta la firma final, pasando por la gestión de certificados, el contrato de arras o el pago de impuestos.
Ahora ya sabes qué impuestos se pagan al vender una casa en España. Y para cualquier gestión inmobiliaria, confía en Grupo Gestorr. ¿Hablamos?
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