Vender un piso que tienes alquilado es posible en nuestro país, pero si vas a iniciar este proceso o te lo estás planteando, te recomendamos que lo hagas con cautela o incluso contar con ayuda profesional. No debes pasar por alto los derechos y obligaciones de tu inquilino, los del comprador y los tuyos como vendedor.
Te vamos a dar una guía completa para que sepas qué opciones tienes, qué pasos debes seguir y qué aspectos legales y fiscales debes tener en cuenta para vender con total seguridad y sin conflictos.
¿Se puede vender un piso alquilado?
Sí se puede vender un piso con inquilinos, pero hay que tener en cuenta algunas particularidades. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite al propietario vender la vivienda incluso mientras está alquilada, aunque el inquilino mantiene su derecho de seguir viviendo en ella hasta que finalice el contrato.
No solo eso, sino que además el inquilino tiene derecho preferente de compra (tanteo y retracto), lo que significa que puede igualar la oferta de otro comprador si desea comprar la vivienda.
Existe la posibilidad también de que el propio contrato de alquiler ya incluya una cláusula de renuncia expresa a los derechos de tanteo y retracto, aunque se le debe notificar la intención de venta con antelación.
Por eso, antes de vender, es importante informarle correctamente y respetar los plazos legales para evitar problemas posteriores.
Cómo vender un piso con inquilinos paso a paso
Vender tu vivienda alquilada es viable si sigues el proceso correcto y te dejas asesorar.
1. Revisa el contrato de alquiler vigente
Antes de poner a la venta el inmueble, es importante que revises el contrato de alquiler vigente para conocer la duración, condiciones de renovación y cláusulas específicas sobre la venta. De esta forma, sabrás si el inquilino tiene derecho a permanecer hasta el final del contrato o si tiene alguna opción de rescisión anticipada.
Estar informado (o contar con ayuda profesional) te permitirá planificar la operación correctamente y evitar problemas legales o retrasos.
2. Comunica al inquilino tu intención de vender
Mantener una buena comunicación con tu inquilino facilitará aún más el proceso. El primer paso es trasladarle la intención de vender la vivienda: la ley exige que lo hagas por escrito, indicando el precio y las condiciones de venta, ya que el alquilado tiene derecho preferente de compra (a no ser que en el contrato exista una cláusula de anulación de estos derechos).
Esta notificación debe enviarse antes de ofrecer el piso a terceros, y el inquilino dispone de 30 días naturales para decidir si quiere comprarlo o renunciar.
3. Decide si venderás con el inquilino dentro o libre
Si lo vendes con el inquilino, puede ser atractivo para inversores que buscan rentabilidad inmediata, ya que el nuevo propietario seguirá cobrando el alquiler. Si decides venderlo libre, tendrás que esperar a que finalice el contrato o negociar una salida anticipada con el inquilino, normalmente ofreciendo una compensación económica.
Entonces, elegir una opción u otra dependerá de tus objetivos: vender rápido y con menor rentabilidad, o esperar más tiempo a cambio de un precio más alto y una operación más flexible.
4. Prepara la documentación para la venta
Necesitas la documentación habitual para una venta, además de la relativa al contrato de alquiler. Entre los documentos más importantes están:
- Contrato de arrendamiento vigente, para acreditar la situación del inquilino
- Escritura de propiedad y nota simple actualizada del Registro de la Propiedad
- Certificado energético y últimos recibos de suministros
- IBI y comunidad al día de pago
- Comprobantes de pago del alquiler y una copia del comunicado de venta enviado al arrendatario
En este caso, confiar en una inmobiliaria como Grupo Gestorr puede ahorrarte estos trámites complejos, ya que nos encargamos totalmente de ello.
5. Firma ante notario
Es el último paso, se formaliza la operación y se transfiere la propiedad al comprador. En este caso, al vender con el contrato de alquiler vigente, el notario incluirá en la escritura una mención expresa al arrendamiento, dejando constancia que el nuevo propietario asume los derechos y obligaciones del arrendador.
Tras la firma, se entregan las llaves, se liquidan impuestos y se notifica al inquilino la venta, para que así pase a pagarle el alquiler al nuevo propietario.
Ventajas y desventajas de vender un piso alquilado
Ventajas
Si el contrato está en regla y el inquilino es estable, vender un piso alquilado puede tener varias ventajas:
- Ingresos mientras se vende: sigues percibiendo el alquiler, lo que reduce el impacto económico del proceso.
- Interés para inversores: muchos compradores buscan viviendas con inquilinos porque garantizan rentabilidad inmediata.
- Venta sin desocupar el inmueble.
- Menor desgaste y trámites: si el inquilino colabora y permite visitas, la venta puede realizarse sin complicaciones.
Desventajas
Vender un piso alquilado también tiene algunas desventajas que conviene valorar antes de decidir:
- Menor público comprador: la mayoría de particulares busca vivienda para vivir, por lo que tu piso atraerá principalmente a inversores, reduciendo las opciones de venta.
- Precio algo inferior: al vender con el contrato vigente, el valor de mercado suele ser más bajo, ya que el nuevo propietario no podrá ocuparlo ni modificar las condiciones del alquiler hasta que finalice.
- Limitaciones para enseñar la vivienda: necesitarás el permiso del inquilino para realizar visitas, lo que puede retrasar el proceso.
- Riesgo de conflictos: si la comunicación con el inquilino no es buena, pueden surgir dificultades o tensiones durante la venta.
Opciones para vender tu piso con inquilinos
Existen varias opciones según tu situación y tus objetivos, pero si no te decides, también puedes consultarlo con nosotros y te asesoramos.
Vender el piso con el contrato de alquiler activo
Es una posibilidad totalmente legal y suele ser práctica. El nuevo propietario asume el papel de arrendador, respetando las condiciones pactadas hasta que el contrato finalice.
Como hemos comentado anteriormente, resulta especialmente atractiva para inversores, aunque hay que valorar que el precio de venta suele ser ligeramente inferior, ya que el comprador no puede disponer de la vivienda de inmediato.
Llegar a un acuerdo con el inquilino para la desocupación
Puedes negociar con el inquilino la desocupación del inmueble antes de la venta. Esto te permitirá vender la vivienda libre, lo que amplía el número posible de compradores y puede aumentar su valor.
Lo más recomendable es llegar a un acuerdo amistoso con el inquilino: puedes ofrecerle una compensación económica o una ayuda en la mudanza para que entregue las llaves antes. Así evitarás posibles conflictos o problemas.
Esperar al fin del contrato
Es la alternativa más sencilla si no tienes prisa, evitas negociaciones y te garantiza que la vivienda se entregue libre de inquilinos y sin cargas. Cuando se termine el contrato y no se formalice la renovación, podrás poner en venta la propiedad, teniendo mayor posibilidad de compradores y a un precio más elevado.
¿Qué derechos tiene el inquilino si el propietario de la vivienda decide venderla?
Si como propietario decides vender el inmueble, tienes que respetar una serie de derechos que tiene el inquilino, regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos:
- Derecho a permanecer en la vivienda: con el contrato de alquiler vigente, el nuevo propietario debe respetarlo hasta que finalice.
- Derecho de tanteo: el inquilino tiene prioridad para comprar la vivienda en las mismas condiciones ofrecidas a terceros.
- Derecho de retracto: si el piso se vende sin haberle notificado la venta, el inquilino puede reclamar su derecho a comprarlo después, igualando el precio y condiciones.
- Derecho a ser informado por escrito: debes notificar la venta, indicando precios, condiciones y plazo para ejercer el tanteo (30 días naturales).
De todas formas, deberás verificar el contrato de arrendamiento por si existe alguna cláusula en la que se especifique su anulación a los derechos de tanteo y retracto.
¿Cuáles son las ventajas de contratar una inmobiliaria para vender mi piso con inquilino?
Contar con una inmobiliaria especializada como Grupo Gestorr aporta muchas ventajas, sobre todo en términos de tiempo, seguridad y gestión legal.
- Conocemos la normativa sobre arrendamientos y nos encargamos de cumplir los derechos del inquilino, evitando así posibles errores.
- Podemos ofrecerte una valoración del precio real de tu vivienda teniendo en cuenta el contrato de alquiler y rentabilidad, y, además, tienen acceso a compradores cualificados.
- Es importante que también sepas que actuamos como intermediarios entre propietario e inquilino, coordinando visitas sin conflictos ni molestias.
Especialmente, tener acompañamiento te dará un ahorro de tiempo y tranquilidad durante toda la negociación, documentación y firma notarial, garantizando un proceso limpio y seguro.
Consejos para vender una vivienda alquilada
Para el propietario
Vender una vivienda alquilada es totalmente posible si lo haces con planificación y transparencia, y es más sencillo aún si confías el proceso a un equipo profesional como el nuestro. Revisar el contrato, informar al inquilino correctamente y decidir si venderás con él dentro o libre.
Mantén una buena comunicación, prepara toda la documentación y valora contar con una inmobiliaria que te ayude con la gestión y los trámites. Así lograrás una venta segura y sin conflictos.
Para el comprador
Si estás pensando en comprar una vivienda alquilada, es importante hacerlo con toda la información. Revisa el contrato de arrendamiento vigente, la duración, el importe del alquiler y los derechos del inquilino.
Asegúrate de que el precio refleje la situación del inmueble y de que entiendes las obligaciones que asumirás como nuevo arrendador. Con un buen análisis y asesoramiento, puede ser una inversión rentable y segura desde el primer día.
Para el inquilino
Si eres inquilino y el propietario decide vender la vivienda, mantén la calma: tu contrato sigue siendo válido y puedes seguir viviendo allí hasta que finalice.
No olvides que tienes derecho preferente de compra (si no hay cláusula de anulación en el contrato), por lo que el propietario debe informarte por escrito y ofrecerte la posibilidad de adquirir el piso en las mismas condiciones que cualquier comprador.
Infórmate bien, revisa los plazos y, si no te interesa comprar, sigue cumpliendo con el contrato con normalidad, incluso si cambia el propietario.
Preguntas frecuentes antes de vender una vivienda alquilada
Qué hacer si el inquilino no paga y quieres vender
Debes regularizar la situación de tu inquilino antes de poner la vivienda en el mercado.
- Reclama formalmente la deuda: por escrito o por burofax para dejar constancia del impago.
- En caso de persistir el problema, puedes iniciar un proceso de desahucio por impago, pero piensa que esto puede retrasar la venta.
- Otra opción es llegar a un acuerdo extrajudicial, ofreciendo al inquilino la posibilidad de abandonar la vivienda a cambio de abonar parte de la deuda.
- Si vendes con el inquilino, debes informar al comprador de la situación, lo que puede afectar al precio o al interés de la operación.
¿Cuánto tiempo tiene un inquilino para desocupar una propiedad?
El inquilino no tiene la obligación de desocupar la propiedad de inmediato aunque se produzca una venta. Esta operación no extingue el contrato de alquiler, que sigue vigente hasta el plazo pactado, y el nuevo propietario debe respetarlo. Otra situación es que llegue a un acuerdo amistoso para finalizar el contrato.
¿Cuál es la forma más segura de vender un piso alquilado?
La mejor forma de proceder a la venta de un inmueble alquilado es hacerlo siguiendo todos los pasos legales y con una planificación clara. Informar al inquilino con antelación por escrito, respetar sus derechos de tanteo y retracto, y acordar con él la venta, negociar una salida o subrogar el contrato al nuevo propietario.
Vende tu piso con inquilinos con Grupo Gestorr
Vender tu inmueble alquilado puede convertirse en un proceso complejo si no sigues bien los pasos o se presentan problemas con tu inquilino.
En cambio, si decides apostar por un equipo profesional como el que te ofrecemos en Grupo Gestorr, te ayudaremos a cumplir todos los requisitos legales, gestionar la comunicación con el inquilino y encontrar compradores interesados en viviendas en rentabilidad, como inversores.
Podrás vender de forma rápida, con todas las garantías y sin conflictos.
